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立即博v1bet首页|最高80000,最低6000,这个城市拥有中国最魔幻的房价体系

2020-01-11 14:56:35 作者:匿名 阅读量:4321

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立即博v1bet首页,来源:米宅

中国有这样一个超大城市——

中国政治地位最高的城市之一,近年来经济却每况愈下。

市中心的老破小房价80000,距离市中心30多公里的远郊房价6000。

城市新区已经发展了将近30年,发展地位仅次于浦东,gdp占全市的一半以上,然而房价却只有老城的三分之一到一半。

这就是天津,拥有最魔幻的经济,最魔幻的房价。

对于这个城市,一周考察之后,我的观点就是:

第一、城六区虽然价格回调,以后仍将是本地人的市场,3万到5万的价格在全国有更好的选择。

第二、倒是环城四区,本轮价格回调之后,更加适合非天津投资者,找一找,看一看。

毕竟1万到2万之间的价格,只是很多南方普通地级市的房价。

然而,这里却是天津——

国家级中心城市+直辖市的天津。

四所211,二所985的天津。

距离北京只有100多公里,高铁只有半个小时的天津。

先说东丽区。

东丽区板块价值链是:

东丽区:张贵庄> 空港=华明 > 东丽湖

至于更加向东的滨海新区,人家自己玩自己的,不是一个范畴。

津滨大道和津汉公路,是连通中心城区和滨海新区的两条最重要干道。

东丽的几个热点板块,都沿着这两条主干道分布。

空港、华明、东丽湖三大片区,被津汉公路串联,距东外环分别约7.6公里、8.9公里和17.6公里,均已发展8-15年,定位各不同。

张贵庄——是东部近两年热度最高的区域,而且位于外环内,地铁4号、10号线在建,区域内其他几条断头路在加速改造,土地整理加速。而且前几年连拍几块地王,把客户的预期太高了不少,尤其是金茂府项目,是实实在在的改善项目。

空港——聚集了大量产业配套,就业岗位很多。生活配套齐备:一中滨海学校+空港实验小学在区域还不错。另外,体育中心,燕莎奥莱、sm广场、复地滨湖广场至少让钱有地方花。

这么多年空港的居住人气依然有限。

华明——多为已售多年的老项目的存货,周边就业岗位多,距离市区适中,适合天天往返的刚需。本身有基础生活配套,也可借助旁边老华明镇和空港的配套,满足基础生活需求。不过,板块缺少地铁,配套档次不高,区域整体人文素质一般,并缺少优质教育资源。

东丽湖——已属远郊,拥有水域面积综合约12000亩的东湖和丽湖,自然环境优越。板块内基本生活需求能解决,未来万科还会自建一个社区mall。

但是交通依然是短板,更适合自驾,虽有几条公交线路,但车程距离较长。缺少城市级商业及医疗配套。

再说西青区。

西青区的板块价值是:中北镇 >南站(张家窝) > 精武镇> 杨柳青

中北镇——2005年启动,是天津最早开发、最成熟的环外大型居住区,紧邻外环线,距市区近,周边有高新区、汽车工业园等产业支撑。北面有地铁2号线终点站。北面兴建了永旺、宜家,区域功能更加复合,不再是单一睡城。只是新盘不多了,适合去淘淘二手房。

张家窝——2007年启动,距西外环约10公里,已经开发了近10个楼盘。毗邻滨海高新区和第二、第三高教区,周边就业岗位众多。有地铁3号线终点站和高铁南站,轨交可换乘。

精武镇——刚刚启动不到4年,是去年天津最热的环外板块。毗邻外环,距离奥体中心大约5.6公里的车程,和中心城区几乎无缝对接。周边有几所大学、卓尔电商城和一些产业园,有一定的产业配套资源。整体规划,可开发用地存量大。目前已经有万科、金地、卓越、华侨城等大牌开发商进驻,一众开发商整体发力,有利于板块迅速成熟。

这个板块比较明显的弊病:

一是虽距市区近,但只有津涞公路一条主干道,高峰期经常堵车,而几条地铁线又不路过,只能先自驾再换乘;

二是原来的农民房较多,夹杂一些老旧小厂,城市界面较混乱。

津南区。

价值链是:海教园>咸水沽>天嘉湖>团泊湖

说到这个区,一定要提一句火得一塌糊涂的团泊湖。

团泊湖火,是因为方向的富力新城项目价格从10000降到了6000多,3000元的绝对值不算多,但是降幅惊人。

然而依旧不推荐,价格虽然诱人,但是太荒了,离主城太远,实在无法想象谁来接盘。

比团泊湖稍好一些是天嘉湖。

天嘉湖——津南八里台镇,距南外环约19公里,已属远郊板块。该区域已有多年没出让过新地块,存量都是老项目。三个超级大盘——融创星耀五洲、中海公园城、大唐盛世(原海尔项目)已开发多年,仍有约400万㎡存量。低价是该板块新盘的最大优势。以融创项目为例,不到10000的均价对于想着天津落户的外地人而言,门槛非常低。

但是天嘉湖区域最大问题还是荒,颇有点进入项目是欧洲,出了项目是非洲的落差,让人很不适应。

海教园——海教园是2016年以来天津楼市的新星,距南外环约13公里,津南将以海教园为核心规划“天津智谷”,推进工业园区整合,大力发展智能科技产业。海教园管委会和南开中学合办的9年制南开学校,已经在2017年开学。十几所大专院校,居住氛围较好。

地铁8号线改为6号线延长线,由梅林路至咸水沽西站,9个车站年初公布,海教园内有4站。

目前入住新盘仍少,若未来人口大幅增加,仅一所南开学校恐怕很难满足需求。而且,海教园并未规划普通高中,现有政策会一直持续吗?

北辰区的价值链:刘园 >宜兴埠 > 铁东北路

北部楼市启动时间相对较晚,2016年起热度才迅速升温。

现在,整个北辰的热地板块是天津楼市最多的,而且半数以上都位于老外环线之内。

刘园——北部启动最早的居住板块,位于外环内地铁1号线、北运河沿线。1号线地铁通车最早,居住人气很旺,基础生活配套已成熟,大型城市级配套则可依靠京津公路上的几个mall。不过,教育依然是短板。

铁东路——淮河道受去年通车的地铁5号线加持,是环内最受瞩目的板块之一。目前,板块内高层均价在2万元左右。若是在市区上班的刚需白领,这个总价及交通条件比较适合。

不过,片区内市政路网仍不完善,很多断头路没有修通,一些老旧工厂的拆迁尚未完成,刚需最关心的教育配套仍然欠缺,这些都需要有关部门尽快解决。

宜兴阜——小淀归在一起,是因为一条地铁3号线串联,实际上距离市中心不远。不过,宜兴阜和小淀最大的问题,是现状城市界面差、各类市政配套跟进速度有点慢。宜兴阜面临城中村拆迁、市政路网改造的问题。

部分内容参考网文《万字长文讲清2019年天津楼市格局》,对作者表示感谢。

以上就是环城四区的板块大概情况(照片均为实地拍摄),当然时间所限,笔者一部分板块也没有跑到,没跑到自然也不敢写到,所以没有写的那么全。